Ce qui a changé depuis 2023
Le paysage des portails a bougé plus vite que les habitudes des vendeurs. Trois évolutions changent concrètement la façon de préparer ses photos :
SeLoger s’ouvre à la vente entre particuliers
Longtemps réservé aux agences pour la vente, SeLoger propose désormais un dépôt gratuit aux particuliers vendeurs — mais limité à 8 photos, avec un minimum de 2 et des règles strictes de qualité (détaillées plus bas).
Leboncoin : 3 photos gratuites, pas une de plus
En immobilier, Leboncoin accepte 3 photos sans frais, puis jusqu’à 20 avec le Pack photos supplémentaires (payant). Pour un particulier, la vente reste gratuite pour les 3 premiers biens distincts sur 12 mois glissants, avec 3 annonces de vente en ligne simultanément au maximum.
PAP passe à l’abonnement mensuel
L’annonce de vente PAP fonctionne par abonnement (dès 30 €/mois en Pack Simplicité, 49 €/mois en Pack Confort), avec 12 photos + une vidéo incluses. La visite virtuelle est proposée en option, et intégrée d’office au Pack Coaching avec photos professionnelles et plan.
Comparatif 2026 des sites d’annonces immobilières
Données relevées sur les sites officiels des plateformes le 7 octobre 2026.
| Plateforme | Qui publie | Coût | Photos | Visite virtuelle – particulier | Visite virtuelle – pro (plateformes reconnues) |
|---|---|---|---|---|---|
| Leboncoin | Particuliers et pros | Gratuit pour les 3 premiers biens vendus sur 12 mois (particulier), options payantes | 3 gratuites, jusqu’à 20 avec Pack photos | Pas de champ prévu au dépôt particulier | Oui : lien de visite ajouté depuis le compte pro (Matterport notamment) |
| SeLoger (vente) | Particuliers et agences | Gratuit (particulier), formules pros pour les agences | 2 minimum, 8 maximum (particulier) | Non : pas de champ, liens externes interdits dans le texte | Oui, via le logiciel de transaction : Matterport, partenaire historique, et les hébergeurs reconnus par la passerelle |
| SeLoger (location) | Particuliers et agences | Gratuit entre particuliers | Illimité selon SeLoger | Non prévue | Comme la vente |
| PAP | Particuliers uniquement | Essai gratuit (messagerie limitée), puis dès 30 €/mois | 12 + 1 vidéo | Oui : option réalisée par le prestataire PAP, incluse dans le Pack Coaching ; seul un site personnel peut être cité, après vérification | Sans objet (site réservé aux particuliers) |
| Bien’ici | Professionnels uniquement | Abonnement agence | Selon flux de l’agence | Sans objet | Oui, via le flux de l’agence : enVisite, partenaire historique, et les hébergeurs reconnus par la passerelle |
| Airbnb | Hôtes particuliers et pros (location courte durée) | Dépôt gratuit, commission sur les réservations | Galerie sans limite contraignante : toute la série de photos peut être publiée | Non : « visite photo » par pièce, liens externes proscrits | Non : mêmes règles que les particuliers |
| HomeExchange | Particuliers (échange de logement) | 175 €/an, échanges illimités | Galerie libre | — | Sans objet |
| Autres (Vivastreet, ParuVendu, Figaro Immobilier, Superimmo…) | Variable | Gratuit ou payant selon les options | Souvent limitées en gratuit | Selon les options proposées par le site | Selon la passerelle de diffusion de l’agence |
Point de vigilance : sur certains sites, le prix de l’option photos n’apparaît qu’après la saisie de l’annonce, parfois lors d’un rappel téléphonique. Lisez les conditions générales avant de valider, et méfiez-vous d’un abonnement qui se reconduit sans limite de durée.
Combien de photos faut-il vraiment ?
La bonne question n’est pas « combien la plateforme autorise », mais « combien il en faut pour que l’acheteur comprenne le bien sans se déplacer ». SeLoger le résume bien : 2 photos sont exigées, mais les annonces à 5 photos ou plus captent davantage l’attention. Sur le terrain, nos repères sont les suivants :
| Type de bien | Photos utiles | Ce qui fait la différence |
|---|---|---|
| Studio / T2 | 6 à 8 | Luminosité, rangements, vue depuis la fenêtre |
| T3 / T4 | 10 à 15 | Enchaînement des pièces, balcon ou terrasse |
| Maison / villa avec terrain | 15 à 25 | Extérieurs, piscine, implantation sur la parcelle, environnement |
Conséquence directe : une villa provençale ne tient pas dans 3 photos. Si vous publiez sur Leboncoin sans pack, ces trois emplacements doivent porter tout le message — et le reste de la présentation doit vivre ailleurs (lien de visite virtuelle dans les plateformes qui l’acceptent, envoi aux contacts qualifiés, site de l’agence).
Lesquelles mettre en premier : l’ordre qui fait cliquer
L’acheteur fait défiler une liste de vignettes : seule la photo de couverture est vue par tout le monde. Les suivantes ne sont vues que par ceux qui ont déjà cliqué. L’ordre doit donc reproduire une visite — de l’extérieur vers l’intime — en plaçant l’atout principal en tête.
La couverture : l’atout, pas la porte d’entrée
Choisissez ce qui distingue le bien de ses voisins de liste : la vue sur la Sainte-Victoire, la piscine dans son jardin, la façade en pierre à la lumière rasante de fin de journée. Pour une maison avec terrain, une vue aérienne en oblique montre d’un seul coup l’implantation, l’exposition et le volume — ce qu’aucune photo au sol ne fait. Toujours au format paysage.
La pièce de vie, cadrée depuis un angle
Prise en diagonale depuis un coin de la pièce, appareil à hauteur de poitrine et verticales bien droites : on lit la surface et la lumière. C’est la photo qui confirme (ou détruit) la promesse de la couverture.
Extérieur ou cuisine selon le bien
En Provence, la terrasse ou le jardin passe généralement avant la cuisine : c’est là que l’acheteur se projette. En appartement sans extérieur, la cuisine prend la troisième place.
Le reste, sans doublons
Chambre parentale, autres chambres, salle de bains, rangements, puis plan et environnement. Une seule photo par pièce secondaire : cinq vues quasi identiques du séjour diluent l’annonce au lieu de la renforcer.
Adapter la sélection à la limite de chaque site
| Emplacements | Sélection conseillée |
|---|---|
| 3 (Leboncoin gratuit) | Couverture (atout) · pièce de vie · extérieur ou cuisine |
| 8 (SeLoger particulier) | + cuisine · chambre parentale · 2e chambre · salle de bains · vue ou environnement |
| 12 (PAP) | + second angle du séjour · autres chambres · rangements · plan (et la vidéo en complément) |
| Série complète (Airbnb, sites d’agence) | Toutes les photos de la séance : visite pièce par pièce, détails d’équipement, abords et quartier |
Les règles techniques à respecter
Les portails modèrent de plus en plus les images. SeLoger, par exemple, exige pour les particuliers une résolution minimale de 1 280 × 720 px, des fichiers JPEG, PNG ou HEIC de 10 Mo maximum, et refuse :
- les logos, textes, filigranes, bordures et captures d’écran ;
- toute personne visible, identifiable ou non ;
- les images qui ne représentent pas exclusivement le bien.
Ajoutez à cela les erreurs qui pénalisent partout : photos verticales (mal recadrées dans les vignettes), grand-angle extrême qui double visuellement la surface — et déçoit à la visite —, pièces sombres sans gestion des hautes lumières. Sur ce dernier point, l’exposition multiple fait la différence : nous détaillons la méthode dans les 5 règles d’or de la photo HDR en immobilier.
Quand les photos ne suffisent plus : vue aérienne et visite virtuelle
Plus la limite de photos est basse, plus chaque image doit transporter d’information. Deux leviers compensent :
La photo aérienne en couverture
Pour un mas, une villa ou une propriété sur grand terrain dans le Pays d’Aix, une prise de vue par drone à 20–40 m de hauteur résume en une image ce qui demanderait quatre photos au sol : maison, piscine, jardin, orientation, voisinage. Le vol reste soumis à la réglementation (zones, distances aux tiers) — c’est un travail de télépilote déclaré.
La visite virtuelle 360°
PAP l’intègre en option et en fait le cœur de son offre Coaching. Elle filtre les curieux : l’acheteur qui demande une visite a déjà parcouru le bien. Sur les portails qui n’acceptent pas les liens, elle s’envoie directement aux contacts sérieux. Voir notre offre de visite virtuelle immobilier.
Vous vendez en particulier
Publiez sur SeLoger (gratuit, 8 photos) et Leboncoin (3 photos gratuites) avec la même photo de couverture, et réservez PAP si vous voulez 12 photos, une vidéo et la visite virtuelle. Faites shooter le bien une seule fois, puis déclinez la sélection selon chaque limite.
Vous êtes une agence
Vos flux multi-diffusion acceptent davantage de photos : la contrainte n’est plus le nombre mais la cohérence. Une série homogène (même lumière, mêmes verticales) avec une couverture forte distingue le mandat dans une liste de 40 biens similaires.
Peut-on publier une visite virtuelle dans son annonce ?
La réponse dépend moins du portail que de qui publie. Un particulier et une agence ne passent pas par le même chemin : le premier remplit un formulaire en ligne, la seconde envoie ses annonces depuis un logiciel. Les règles sur les liens et la visite virtuelle ne sont donc pas les mêmes.
Particulier : pas de lien, sauf option intégrée
Vous saisissez l’annonce vous-même. Le lien externe est généralement refusé : SeLoger interdit les liens dans la description, PAP n’accepte que l’adresse d’un site personnel après vérification, Airbnb proscrit tout lien hors plateforme.
La visite virtuelle n’apparaît que si le site propose une option intégrée : c’est le cas de PAP, qui la vend en option et l’inclut dans son Pack Coaching. Ailleurs, gardez le lien pour les acheteurs qui vous contactent.
Agence : un champ dédié, mais pas tous les hébergeurs
Les annonces partent du logiciel de transaction vers les portails par des passerelles. La fiche du bien comporte un champ « visite virtuelle » : le portail reconnaît automatiquement les liens de certaines plateformes et les affiche dans l’annonce (lecteur intégré ou bouton).
Un lien venant d’un hébergeur non reconnu peut être ignoré sans message d’erreur. Matterport est historiquement partenaire de SeLoger, Leboncoin accepte un lien de visite depuis le compte pro, Bien’ici a lancé sa visite guidée avec enVisite. La liste des hébergeurs reconnus dépend de chaque passerelle : votre éditeur de logiciel vous la confirme.
Ne contournez pas les règles des portails
Un lien glissé dans une photo, une adresse déguisée dans le texte ou un lien raccourci peut entraîner un refus de modération, la suppression de l’annonce, voire la suspension du compte. Une annonce refusée vous fait perdre plus de visibilité que la visite ne vous en apporte. Respectez les conditions de chaque site.
Agences : 4 vérifications avant de commander une visite virtuelle
Demandez la liste à l’éditeur de votre logiciel. Pour chaque passerelle active (SeLoger, Leboncoin, Bien’ici…), quels hébergeurs de visite sont reconnus ? La réponse varie selon le portail, le logiciel et votre abonnement.
Vérifiez le format attendu. Lien de partage public, code d’intégration, paramètres d’affichage : un champ peut accepter l’un et rejeter l’autre.
Testez sur un bien. Publiez, puis contrôlez l’affichage réel sur chaque portail, sur ordinateur et sur mobile. Un champ rempli ne garantit pas une visite visible.
Commandez ensuite. Choisissez un prestataire dont l’hébergement passe vos passerelles, ou qui peut livrer sur une plateforme compatible. Ce choix se fait avant la prise de vue, pas après.
C’est la question que nous posons en premier à une agence avant de réaliser une visite virtuelle immobilière à Aix-en-Provence : où sera-t-elle diffusée, et par quel logiciel ? L’hébergement se choisit en fonction de la réponse.
Basé dans le Pays d’Aix, PixWing réalise ces séries complètes — photos HDR intérieures, prises de vue aériennes et visites 360° — pour particuliers et agences. Découvrez notre service de photographe immobilier à Aix-en-Provence.
Un bien à mettre en ligne en Provence ? Une séance, une série déclinable sur tous les portails.
Demander un devis photoSources consultées le 7 octobre 2026 : pages de dépôt d’annonce et d’aide de SeLoger, PAP, Leboncoin ; conditions générales de PAP.
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